Строежът на къща по индивидуален проект е мечта на мнозина, но преди да стартирате с него трябва да имате подходящ парцел. Освен че закупуването на земя за строеж може да бъде значителна инвестиция, в този процес има редица законови, технически, природни и културно-социални съображения, с които трябва да се съобразите, за да сте сигурни, че теренът, който купувате, е подходящ за изграждане на вашия мечтан дом.
Ето основните неща, които трябва да знаете, преди да закупите парцел за строеж.
Каква е регулацията на имота?
В тази точка влизат няколко важни определения, с които бъдещият купувач на парцела е добре да бъде запознат, за да се избегнат неприятни изненади. Според Дирекцията за национален строителен контрол „поземлен имот“ или „парцел“, както често се нарича в практиката, е част от територия, включително такава, покрита с вода, която има определени граници, съгласно правото на собственост.
Поземленият имот може да бъде „урегулиран“ и „неурегулиран“. Урегулираният поземлен имот (УПИ) или „урегулиран имот“ е поземлен имот, за който с подробен устройствен план (ПУП) са определени граници, достъп от улица, път или алея, конкретно предназначение и режим на устройство. Неурегулираният поземлен имот, от своя страна, е парцел, за който липсва такъв ПУП. Земеделската земя, например, е неурегулиран поземлен имот, в който е възможен само малък процент застрояване и то пряко свързани с предназначението му. За смяна на статута на земеделската земя и по-голямо застрояване, собственикът трябва да е готов за серия от нелеки процедури.
Тъй като терминологията е обширна и понякога може да бъде объркваща, има няколко източника, които могат да ви помогнат да се ориентирате в нея. Такива са:
- Закон за устройство на територията (ЗУТ)
- Закон за кадастъра и имотния регистър
- Закона за опазване на земеделските земи (ЗОЗЗ)
Каква част от имота може да бъде застроена?
Собственикът може да застрои само определена част от имота, съобразено с неговата големина. Според ЗУТ минималните размери на урегулираните поземлени имоти за застрояване в градовете следва да са с повърхност 300 кв.м. и лице най-малко 14 м; във вилните зони – 600 кв.м. и лице най-малко 18 м; в селата с преобладаващ равнинен терен – 500 кв.м. и лице най-малко 16 м; в селата със стръмен терен – 250 кв.м. и лице най-малко 12 м и т.н.
Съществуват и още строителни норми и ограничения, които биха повлияли на вашите планове. Затова е важно да се запознаете с тях или да се обърнете към опитен агент на недвижими имоти, който да ви ги разясни.
Има ли проблеми със собствеността на парцела?
Както при покупката на апартамент или къща, така и парцелът трябва да бъде проверен за наличие на тежести. „Тежестите“ са права на трети лица върху една вещ (в случая – имот), които могат да се свързани с право на ползване, право на строеж, надстрояване и присвояване, сервитут (или т.нар. право на преминаване), както и различни облигационни права като възбрана и ипотека.
Тук си струва да наемете лицензиран геодезист, за да определите точните граници на парцела и да се уверите, че няма спорове по тях. Обмислете и консултация с компетентен адвокат, с който да оцените правните аспекти по закупуване на конкретния парцел.
Каква е локацията на имота?
Неведнъж сме споделяли, че местоположението е ключово, когато избирате бъдещия си дом. Това важи с пълна сила и за парцелите. Проучете добре дали парцелът, който сте си харесали, е в близост до обекти и институции, които са важни за вас и семейството ви. Такива могат да бъдат работни места, учебни и здравни заведения, търговски центрове и други удобства. Важно е да оцените терена и от гледна точка на неговата безопасност, атмосфера и бъдещи планове за развитие.
Каква е инфраструктурата?
Уверете се, че избраният парцел има лесен целогодишен достъп. Това ще е важно не само, за да може да стигате до него, но и за самото строителство. Строежът на трудни за достъп терени често повишава цената на строежа. Наличието на вода, електричество, газ, канализация и интернет в имота са друг важен аспект, който трябва оцените. В случай че базовите комунални услуги липсват, проверете дали има одобрени планове за тяхното бъдещо изграждане и колко би ви струвало изграждането на такава инфраструктура.
Как си представяте вашия дом?
Дефинирайте ясно своята визия за къщата, които искате да построите, и помислете как характеристиките на парцела съответстват на вашия проект. Ако искате голям и равен двор, а парцелът е със сериозна денивелация, то със сигурност ще имате разминаване между очаквания и реалност.
Други важни елементи от характеристиката на парцела включват изложение на имота, отводняване, дали има риск от свлачища и други специфични геоложки дадености на терена, които могат да попречат на вашите планове.
Дърветата и растителността в парцела също трябва да бъдат проучени обстойно, за да проверите дали има защитени видове. Премахването на дървета от имота, независимо че е ваш, следва да стане след разрешение от съответната община.
Какъв е бюджетът ви?
Закупуването на парцел с последващ строеж е скъп и трудоемък проект, в хода на който със сигурност ще възникнат много непредвидени разходи. Внимателно проучете инвестицията и вземете информирано решение, за да си гарантирате, че имате ресурсите и времето да превърнете вашия мечтан дом в реалност.
Ако имате необходимост от доверен партньор и съветник в процеса на продажба на Вашето жилище, може да се обърнете към агенция за недвижими имоти „Велдикс“. Очакваме Ви на телефон 0897 22 19 22.
