Когато живеем в жилищна сграда с повече собственици, освен нашия апартамент притежаваме и дял от т.нар. общи части. Именно те поставят основата на етажната собственост и определят правата и задълженията ни като съсобственици. Но какво всъщност включват общите части, как се изчисляват идеалните части и какви са разликите между реално притежавано жилище и дял от общите части?
Какво са общи части на сградата?
Общите части са онези елементи от сградата, които служат на всички собственици и без които тя не би могла да съществува или да се използва по предназначение. Законът за собствеността (чл. 38) ясно дефинира какво влиза в това понятие. Общите части могат да се разглеждат в две групи.
Общи части по естеството си – те са неотделими и принадлежат на всички собственици, независимо от желанието им. Такива са земята, върху която е построена сградата, нейните основи, външните носещи стени, покривът, стълбищата, етажните площадки, асансьорите, външната входна врата, както и общите инсталации за ток, вода, парно и газ. Тяхното предназначение не може да бъде променяно и не могат да станат индивидуална собственост.
Общите части по предназначение са помещения или площи, които не са конструктивно необходими, но са изградени за удобство на собствениците – например общи складове или прилежащи зелени площи. Те могат при определени условия да се обособят като самостоятелни обекти и да преминат в собственост на един или няколко съсобственици или дори на трети лица.
Какво представлява етажната собственост?
Етажната собственост възниква, когато в една сграда има най-малко два самостоятелни обекта (например апартаменти), които принадлежат на различни собственици. Всеки собственик разполага с изключителни права върху жилището си, но едновременно с това задължително притежава и дял от общите части.
Управлението и поддръжката на тези общи части се уреждат чрез общо събрание на собствениците, където решенията се вземат с мнозинство, съобразно закона.
Идеални части – какво са и как се изчисляват?
Всеки собственик в сграда в режим на етажна собственост притежава идеални части от общите части. Това е дял, изчислен пропорционално на площта на неговия апартамент спрямо общата застроена площ на всички самостоятелни обекти, като полученото число се преобразува в проценти.
Наример, ако даден апартамент е 100 кв.м, а всички апартаменти в сградата общо са 1000 кв.м, то делът от общите части е 1/10 (или 10%).
Такси за поддръжка и разходи
Един от най-често задаваните въпроси е: „Кой плаща повече за поддръжката на сградата?“ Доскоро разходите обикновено се разпределяха пропорционално на идеалните части, което означаваше, че собствениците на по-големи апартаменти поемаха и по-висок дял от таксите.
С промените в Закона за управление на етажната собственост (чл. 51) вече има по-голяма гъвкавост. Общото събрание на собствениците могат да изберат един от три начина за разпределение на разходите:
- Поравно според броя на обитателите – всеки собственик, ползвател или член на домакинство плаща равна част, независимо от големината на имота;
- Пропорционално на идеалните части – всеки плаща в съответствие с дела си от общите части;
- Поравно на самостоятелен обект – всяко жилище или обект заплаща една и съща такса, без значение колко голям е и колко хора живеят в него.
Това ново правило позволява на сградата да избере модел, който е най-справедлив и работещ за конкретната общност, като решението се взема с мнозинство на общото събрание.
Използвани източници:
Закон за управление на етажната собственост: https://lex.bg/laws/ldoc/2135614516
Закон за собствеността: https://lex.bg/laws/ldoc/2122102787
Оставете коментар