В практиката с недвижими имоти често възниква въпросът дали е възможно да се продаде имот, когато собственикът не разполага с нотариален акт. Причините могат да бъдат различни: документът е изгубен, никога не е бил издаван, имотът е наследствен или е придобит преди години при различен правен режим. Въпреки това законът е категоричен – за да бъде извършена покупко-продажба, правото на собственост трябва да бъде удостоверено по надлежния ред.
Защо нотариалният акт е толкова важен?
Нотариалният акт е официалният документ, който удостоверява правото на собственост върху недвижим имот. Той е необходим не само за доказване на собствеността, но и за вписване на сделката в Имотния регистър, което гарантира нейната публичност и защитава интересите както на продавача, така и на купувача.
Съгласно чл. 586 от Гражданския процесуален кодекс, при изповядване на сделка с недвижим имот нотариусът е длъжен да провери дали лицето, което прехвърля имота, действително е негов собственик и дали са изпълнени всички законови изисквания. Тази проверка не е формалност, a задължително условие за валидността на сделката.
Какво се случва, ако нямате документ за собственост?
Законът предвижда решение и за случаите, в които собственикът не разполага с нотариален акт или друг документ, удостоверяващ правото му на собственост. В такива ситуации нотариусът не може директно да изповяда сделка, но може да извърши проверка на собствеността по специален ред.
Съгласно чл. 587 от Гражданския процесуален кодекс, когато собственикът няма документ за правото си, той може да се снабди с такъв, като докаже собствеността си пред нотариус. Това може да стане чрез представяне на писмени доказателства – например стари договори, съдебни решения, удостоверения за наследници или други документи, от които може да се направи извод за придобиването на имота.
Обстоятелствена проверка и констативен нотариален акт
Когато липсват достатъчно писмени доказателства, законът допуска извършването на обстоятелствена проверка за издаване на констативен нотариален акт. В този случай нотариусът установява правото на собственост въз основа на придобивна давност, чрез разпит на трима свидетели. Свидетелите се посочват с участието на кмета или упълномощено от него лице и по възможност са съседи на имота, които могат да потвърдят, че лицето владее имота открито, непрекъснато и като собственик.
След анализ на събраните доказателства нотариусът се произнася с мотивирано постановление. Ако правото на собственост бъде признато, се издава констативен нотариален акт. Именно този акт вече служи като официален документ за собственост и позволява имотът да бъде предмет на покупко-продажба.
Може ли сделката да се извърши без нотариален акт?
На практика – не. Продажбата на недвижим имот без удостоверено право на собственост е невъзможна. Дори когато собственикът реално притежава и ползва имота от години, липсата на нотариален акт или друг надлежен документ спира сделката до момента, в който собствеността не бъде установена и вписана.
Законът изисква и още нещо важно – ако документът за собственост не е вписан в Имотния регистър, нотариалният акт за продажба не може да бъде издаден, докато това вписване не бъде направено. Това е допълнителна гаранция за правната сигурност на сделките с недвижими имоти.
Какво е най-доброто решение?
Ако планирате продажба на имот и нямате нотариален акт, първата и най-важна стъпка е да изясните собствеността си и да се снабдите с необходимия документ. Процедурата може да отнеме време, но е напълно възможна и регламентирана от закона. Консултацията с опитен нотариус, адвокат или брокер значително улеснява процеса и предпазва от бъдещи правни проблеми.
Използван източник: Граждански процесуален кодекс, lex.bg
Оставете коментар