Подобно на покупко-продажбата на имот, дарението на имот също е начин за прехвърляне на собствеността от един човек (дарител) на друг (дарен), „веднага“ и „безвъзмездно“. Тези две думи в дефиницията на дарение от чл. 225 в Закона за Задълженията и Договорите, обаче не бива да ви подвеждат, че процесът е толкова бърз, лесен и безплатен. При дарението също има някои специфики, рискове и разбира се – данъци и такси, които обикновено се покриват от надарения.
Какво представлява дарението и какъв имот може да се дари?
Според закона, „с договора за дарение дарителят отстъпва веднага и безвъзмездно нещо на дарения, който го приема“. Когато говорим за имоти, това „нещо“ може да бъде всякакъв вид имот (апартаменти, къщи, сгради, земеделски земи и земи в регулация), но и ограничени вещни права върху имотите (например суперфиция, право на ползване, право на преминаване, право на надстрояване и т.н.).
Подобно на покупко-продажбата на недвижимо имущество, така и дарението на недвижим имот се осъществява в писмена форма, с договор и при съгласието на двете страни по сделката. Тук също е необходимо съдействието на нотариус, който трябва да се избере в областта, където се намира адресът на имота.
Разликата с покупко-продажбата е, че при дарението дарителят безвъзмездно и веднага отстъпва правото над своя имот върху друго лице – дарител, без да очаква възнаграждение за своето действие. Дарителят, от своя страна, не дължи заплащане за дарението, но често покрива разходите по сделката.
Разлика има и между дарението на имот и прехвърлянето на имот срещу задължение за гледане и издръжка. Последното е възмезден договор, който се сключва между собственика на имота (прехвърлител), и лицето (приобретател), което се задължава да гледа пожизнено текущия собственик и да изплаща издръжка. Най-често собственикът си запазва правото да ползва жилището до смъртта си, едва след което приобретателят придобива право върху имота.
Кой може да дари имот?
Дарението на имот се осъществява задължително между живи физически лица – най-често това са роднини, а действието му настъпва веднага. Тук идва разликата между дарение и завещание. При завещанието, което представлява едностранна правна сделка, действието и наследяването на имота настъпват след смъртта на завещателя.
Възможно е дарителят да бъде юридическо лице, малолетно лице или пълномощник на дарителя. За да се реализират всичките тези сценарии, трябва да се спазят определени правни условия и разпоредби, специфични за конкретния случаи.
Кои са най-честите рискове при дарение?
Както при всяка сделка, така и при дарението на недвижим имот могат да възникнат определени рискови ситуации, които да компрометират случването му.
Важно е да се отбележи, че обещанието за дарение не произвежда действие, а дарението, доколкото се отнася до бъдещо имущество, е нищожно. Нищожно е и дарението, когато то или мотивът, единствено поради който то е направено, противоречат на закона или на добрите нрави, включително когато условията или тежестта са невъзможни.
Ето и някои от най-честите рискове при дарение на имот.
Имот с тежести
Тежестите върху имот са вид ограничителни права за бъдещия собственик на имота, които впоследствие ще му „тежат“ и той ще трябва да се съобразява с тях. Тежестите са права на трети лица върху една вещ (в случая – имот), които могат да се свързани с право на ползване, право на строеж, надстрояване и присвояване, сервитут (или т.нар. право на преминаване), както и различни облигационни права като възбрана и ипотека.
Когато един имот е обременен с тежести, дори и при смяна на собствеността, включително с дарение, те автоматично се запазват и се прехвърлят върху новия собственик, който търпи тези ограничителни права.
Оспорване на дарението
Наследниците на дарителя най-често могат да възразят и законово да оспорят решението на дарителя да предостави имота си на друго лице. Това е така, защото като наследници те могат да имат претенции към частта от имота, от която са били лишени и която им се полага по закон.
Според чл. 30 от Закона за наследството, наследникът може да заведе съдебен иск за запазена част от дарения имот в срок от 5 години от откриване на наследството. След този срок подобни искове губят давност.
Отмяна на дарението
Съществуват и множество хипотези за отмяна на дарението. Според чл. 227 от Закона за Задълженията и Договорите дарението може да бъде отменено, когато дареният:
- умишлено убие или се опита да убие дарителя, неговия съпруг или негово дете, или е съучастник в такова престъпление, освен ако деянието е извършено при обстоятелства, които изключват наказуемостта;
- набеди дарителя в престъпление, наказуемо с лишаване от свобода не по-малко от три години, освен ако набедяването се преследва по тъжба на пострадалия и такава не е подадена, и
- отказва да даде на дарителя издръжка, от която той се нуждае.
Тези разпоредби не се отнасят до обичайните и възнаградителните дарове. Искът може да се предяви в едногодишен срок откакто на дарителя са станали известни основанията за отмяна на дарението. До изтичането на този срок искът може да бъде предявен и от наследниците на дарителя, ако той е починал преди това. Предварителният отказ от този иск е нищожен.
Отмяната на дарението не засяга правата, които трети лица са придобили върху подарените имоти преди отбелязването на исковата молба, но дареният дължи на дарителя обезщетение за онова, с което се е обогатил.
Развод
Важно е да се знае, че вещните права, придобити преди брака, както и придобитите по време на брака по наследство и по дарение, принадлежат на съпруга, който ги е придобил. Т.е., когато един от партньорите получи имот като дарение по време на брака, полученото дарение си е само негово.
Въпреки това, според чл. 55. от семейния кодекс, „даренията, направени във връзка или по време на брака на съпруг, могат да бъдат отменени след развода в случаите, посочени в гражданските закони, или ако отмяната е предвидена в договора за дарение или в брачния договор“.
Какви документи са нужни за дарението на недвижим имот?
В зависимост от индивидуалните специфики на процедурата по прехвърляне на дарение, са възможни допълнителни документи и удостоверения, но основните изисквания са:
- Нотариален акт
- Документ за собственост на дарителя
- Удостоверение за данъчна оценка на имота
- Декларация от дарителя за липса на непогасени данъци, както и вносна бележка за платен местен данък на имота
- Декларация за гражданство и гражданско състояние
- Удостоверение за наследници
- Препис от документа за сключване на граждански брак, в случай че дареният имот е част от съпружеска имуществена общност
- Кадастрална скица
- Пълномощно (при необходимост)
Какви данъци и такси се дължат при дарение?
Както вече споменахме, прехвърлянето на собствеността на имот чрез дарение не е безплатна. В този процес е необходимо да се заплатят определени данъци и такси, които най-често включват:
- Такса към Агенцията по вписванията
- Нотариална такса, изчислена спрямо материалната стойност на имота
- Такса местен данък, която се дължи, когато имотът не се прехвърля между роднини по права линия и между съпрузи
Дарението на имот в много случаи се избира като един от най-лесните начини за прехвърляне на собственост между роднини, заради по-ниските финансови разходи. Този процес обаче крие своите предизвикателства, затова е добре, ако планирате такъв ход, да потърсите консултация с юрист или агент на недвижими имоти с опит в подобни сделки.
Използвани източници
Семеен кодекс
Закон за местните данъци и такси
Закон за наследството
Закон за Задълженията и Договорите
