Краткосрочното отдаване под наем на имоти чрез онлайн платформи като Booking, Airbnb и други става все по-популярен начин за генериране на допълнителен доход. Отдаването на апартаменти и ваканционни вили наистина е добър начин за печалба, но то не е „безплатно“ за собствениците на въпросните имоти.
Важно е да се знае, че тази дейност може да се възприеме като хотелско настаняване и обикновено се третира като търговска по смисъла на закона. Поради това краткосрочното отдаване под наем също идва с определени данъчни задължения (патентен данък, данък върху доходите, корпоративен данък или ДДС) и осигурителни вноски.
В тази статия ще разгледаме какви данъци трябва да се плащат в България, когато доходите се генерират чрез краткосрочно отдаване под наем, както и какви са основните стъпки за спазване на закона.
Как се облага доходът от краткосрочно отдаване под наем?
Според данъчния режим в България, доходите от краткосрочно отдаване под наем чрез онлайн платформи подлежат на облагане с годишен данък върху доходите на съответното лице. Какво ще бъде облагането зависи от статута на лицето, което извършва дейността:
Физически лица (вкл. еднолични търговци)
При физическите лица има два сценария:
- Ако годишният оборот е под 100 000 лв. и дейността включва места за настаняване до 20 стаи с категория 1 или 2 звезди, се дължи патентен данък (между 25 и 250 лв. на стая, според местната община).
- Ако не отговаряте на тези условия, доходите се облагат с данък по Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ):
- Търговска дейност: 15% данък върху печалбата. Изисква се регистрация като търговец.
- Нетърговска дейност: 10% данък върху общата годишна данъчна основа (ако предлагате стаи в личното си жилище).
Юридически лица
При юридическите лица се прилага 10% корпоративен данък върху печалбата.
Патентен данък – срокове за подаване и плащане
Декларация за облагане с патентен данък се подава в съответната община до 31 януари или преди началото на дейността.
Данъкът се плаща на четири вноски: до 31 януари, 30 април, 31 юли и 31 октомври.
Въпреки плащането на патентен данък, годишна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ е задължителна.
Регистрация по ДДС и възстановяване на ДДС
Краткосрочният наем задължава лицата да се регистрират по чл. 97а от Закона за ДДС. Това се налага, тъй като чуждестранните посреднически платформи като Airbnb и Booking предоставят услуги, за които се дължи ДДС.
При регистрация по чл. 97а от Закона за ДДС ще плащате данък само върху услугите, които получавате от посредническите платформи. Данъчната ставка е 20%. За да отчетете този данък, трябва да издадете протокол до 15 дни след датата, когато данъкът става изискуем.
Важно е да знаете, че като регистриран по чл. 97а, нямате право да приспадате данъчен кредит. Това означава, че няма да можете да възстановите начисления ДДС за получените стоки и услуги, включително тези, свързани с посредническите услуги.
Възстановяването на ДДС е възможно само ако сте регистрирани по общия ред (чл. 96 от ЗДДС) или доброволно по ЗДДС. В този случай може да приспадате данъчен кредит за разходи, направени в рамките на икономическата дейност (например за ремонти, оборудване, консумативи, комунални услуги). Това е приложимо, ако тези разходи са свързани с отдаването на имота под наем.
Осигурителни задължения
При краткосрочно отдаване под наем на имоти чрез онлайн платформи физическите лица дължат осигурителни вноски – за социално, пенсионно и здравно осигуряване.
Преди стартиране на дейността е необходима регистрация като самоосигуряващо се лице, която включва регистрация на БУЛСТАТ и получаване на ЕИК (единен идентификационен код). След регистрацията се подава декларация ОКД-5 в НАП за начало на осигуряването.
Осигурителните вноски се изчисляват върху предварително избран осигурителен доход (например минималния осигурителен доход). Авансовите вноски се плащат до 25-то число на следващия месец, а всеки месец се подава осигурителна декларация образец 1.
В края на годината подавате годишна данъчна декларация, където се прави изравняване на осигурителния доход. Ако реалният доход надвишава избрания осигурителен доход, доплащате разликата. Например: при минимален осигурителен доход от 650 лв., но реален месечен доход от 1000 лв., се довнасят вноски за разликата.
Заключение
Краткосрочното отдаване под наем е чудесна възможност за допълнителни доходи, но изисква внимание към детайлите и стриктно спазване на данъчните и осигурителни изисквания. За да избегнете нежелани санкции и да управлявате доходите си по правилен начин, е важно да се консултирате с Националната агенция за приходите или с местната община. Не забравяйте, че в някои случаи може да се наложи да плащате и туристически данък, чийто размер се определя от общината, в която се намира вашият имот.
Източник: Национална агенция по приходите. Краткосрочно отдаване под наем в онлайн платформи.
