Прехвърлянето на недвижим имот срещу издръжка и гледане е често срещана практика в България. Този сценарий е особено приложим, когато възрастен, болен човек или родител желае да прехвърли жилището си на свое дете или друго доверено лице, което ще се грижи за него в бъдеще, обикновено до смъртта му.
Сделката се осъществява чрез нотариален акт за издръжка и гледане, в който се описват подробно ангажиментите на приобретателя (новия собственик) към прехвърлителя (настоящия собственик).
Какво включва издръжката и гледането?
Макар че законът не го дефинира конкретно, договорът за прехвърляне на недвижим имот срещу издръжка и гледане се основава на общите разпоредби в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Този тип договор се приема за двустранен, възмезден и алеаторен. Т.е. това е договор с известна доза риск, тъй като условията му зависят от бъдещи и несигурни събития – например, продължителността на живота на прехвърлителя и обема на грижите.
Затова, с цел да се избегнат бъдещи спорове и недоразумения, много важно е в нотариалния акт да бъде ясно разписано какво точно включва издръжката и гледането.
Издръжката обикновено включва:
- плащане на фиксирани суми на месечна или годишна база;
- закупуване на храна, лекарства и други необходими стоки;
- покриване на разходите за битови сметки и поддръжка на имота.
Гледането може да се базира на:
- полагане на грижи за прехвърлителя в случай на старост или болест;
- осигуряване на медицинска помощ и съдействие при лечение;
- помощ в ежедневието – пазаруване, готвене, почистване и др.
Възможно е договорът за издръжка и гледане да е подписан с повече от едно лица като приобретатели. В този случай, при смърт на едното лице, договорът и неговите задължения остават в сила за другото.
Важни аспекти на договора за издръжка и гледане
- Яснота и конкретика – В договора следва подробно да бъдат разписани задълженията на новия собственик, за да има правна сигурност и за двете страни.
- Защита на прехвърлителя – Настоящият собственик може да запази пожизнено право на ползване върху имота. Това означава, че до смъртта на прехвърлителя новият собственик няма да може да продава, заменя или ипотекира жилището без негово съгласие.
- Договорът се сключва само между физически лица – Законът не позволява подобни сделки между физическо лице и търговско дружество (фирма).
Какви могат да бъдат основните проблеми?
Въпреки че този вид договори предоставят сигурност за страните, в практиката могат да възникнат няколко съществени проблема:
Претенции от страна на наследници
Ако прехвърлителят почине скоро след подписването на договора, неговите наследници могат да оспорят сделката в съда. Те биха могли да твърдят, че договорът е бил сключен в момент, когато прехвърлителят е бил в тежко здравословно състояние и не е могъл да вземе информирано решение. Както и че новият собственик не е имал реално време да се грижи за прехвърлителя. Ако съдът приеме тези аргументи, договорът може да бъде обявен за нищожен.
Прехвърляне на имота на трето лице
Ако прехвърлителят не си е запазил пожизнено право на ползване, новият собственик може да прехвърли имота на трето лице, без да се съобразява с първоначалните уговорки. Това може да постави в риск прехвърлителя, ако той остане без жилище.
Неизпълнение на задълженията по договора
Възможно е новият собственик да не изпълнява своите задължения за издръжка и гледане. В такъв случай прехвърлителят има право да предяви иск в съда за разваляне на договора.
Прехвърлянето на имот срещу издръжка и гледане е сигурен начин възрастните хора да си осигурят спокойни старини. Важно е договорът да бъде внимателно изготвен и нотариално заверен, за да се избегнат бъдещи спорове и неясноти.
Използвани източници
Закон за задълженията и договорите
Закон за наследството
