Присъединяването на България към еврозоната и как това би се отразило на различните индустрии безспорно е една от най-дискутираните теми през последната година. Имотният пазар не прави изключение заради текущата сериозната динамика и множеството неизвестни за клиенти, купувачи и инвеститори. С нарастването на активността на имотния пазар и последния рекордно отчетен ръст от 16% в цените на жилищата у нас за първото тримесечие на 2024, логично е да си зададем въпроса – „Какво ще стане с пазара на имотите, когато се въведе еврото?“.
Хипотезите са различни и обхващат и двете страни на монетата. От една страна се смята, че преходът от лева към еврото ще донесе по-голяма стабилност, по-ниски лихви за кредити и увеличение на чуждестранните инвестиции. Същевременно обаче нарастват опасенията за по-високи цени на имотите и повече предизвикателства за местните купувачи и инвеститори.
По-ниски лихвени проценти и по-добри условия отпускане на кредит
Към момента България се нарежда сред страните в Европа с най-ниски средни лихвени проценти по ипотечните кредити от 2,5% според данни на Deloitte за 2023 г. За сравнение, средната ипотечна лихва за страните от еврозоната е около 4%. Съществен фактор, допринасящ за ниските лихви у нас, е нарастването на доходите в определени сектори, както и фактът, че много българи предпочитат да държат спестяванията си в банки. Този излишък на депозирани пари мотивира банковите институции да предлагат по-изгодни ипотечни кредити, което насърчава покупко-продажбите и поддържа цените на имотите високи.
Тази тенденция се очаква да се запази след присъединяването в еврозоната, когато паричната политика на България ще се приведе в съответствие с Европейската централна банка (ЕЦБ), а правата на кредитополучателите следва да бъдат по-защитени от евентуални валутни колебания.
Още сега с публикувания от Министерството на финансите проект на Закон за въвеждане на еврото в България са уточнени механизми на защита на лихвените проценти по договорите за кредит. Съгласно този законопроект с въвеждането на еврото в България новият лихвен процент в договори за кредит с променлив лихвен процент не може да е по-висок от размера на лихвения процент по тях преди датата на присъединяване към еврозоната. Съответно, при договори с фиксиран лихвен процент, този процент остава такъв, какъвто е бил договорен преди датата на въвеждане на еврото.
Не на последно място, изравняването на лихвените проценти в България с другите страни от еврозоната може да провокира до по-голяма конкуренция между банките, което да доведе до по-изгодни ипотечни условия за купувачите.
Повече чуждестранни инвестиции в български имоти
Според последни предварителни данни на БНБ, нетният поток от инвестиции на чуждестранни лица в недвижими имоти е отрицателен в размер на 1.6 млн. евро, при отрицателен нетен поток от 9.9 млн. евро за периода януари – юли 2023 г. Най-големите нетни положителни потоци по преки инвестиции в страната за януари – юли 2024 г. са от Нидерландия (269.5 млн. евро), Австрия (225 млн. евро) и Гърция (160.5 млн. евро), а най-големите нетни отрицателни потоци са към Русия (184.4 млн. евро) и Полша (84.8 млн. евро).
Смята се, че приемането на еврото от България вероятно ще обърне този тренд и ще направи страната по-привлекателна за чуждестранните инвеститори. Елиминирането на рисковете от обменния курс и потенциалната икономическа стабилност, която идва с членството в еврозоната, ще осигурят по-голямо доверие на международните купувачи. Това вероятно ще доведе до приток на чуждестранни инвестиции, особено в сектора на недвижимите имоти, където България отдавна е популярна сред международните купувачи от Западна Европа и доскоро – Русия.
Градове като София, Пловдив, Варна, Бургас и другите населени места по Българското Черноморие се очаква да привлекат интереса на повече чуждестранни купувачи, особено тези, които търсят ваканционни жилища или инвестиция в имоти с цел отдаване под наем.
Повишение в цените на имотите
Едно от най-сериозните притеснения, свързани с приемането на еврото, е повишението на цените, включително в имотния сектор. Дори сегашният ръст в цените на жилищата се обяснява с това, че хората бързат да реализират покупка преди въвеждането на еврото, подкрепени от ниските лихви на банките.
По последни данни на НСИ цените на жилищата в страната са се увеличили с 3.4% през второто тримесечие на 2024 г. спрямо първото тримесечие на годината. Най-голямо увеличение е регистрирано в град Русе (+13.2%), следван от градовете Пловдив (+5.3%), София (+2.9%) и Бургас (+2.9%).
Според много прогнози тенденцията за повишение на цените на имотите ще се запази с въвеждането на еврото, особено в районите с високо търсене. Сред основните фактори за това ще бъдат ниските и стабилни ипотечни лихви, както и нарастването на инвестиционния интерес към имоти от страна на чужденци.
Въпреки че повишението на цените ще бъде от полза за продавачите и инвеститорите, то може да представлява предизвикателство за местните купувачи и най-вече за тези, които купуват за първи път. За тях като достъпността до изгодни оферти може да се окаже проблемна, особено в столицата и по-големите градове.
Относно съпоставянето на цените – в лева и евро, проектозаконът за въвеждане на еврото предвижда преходен период, в който търговците ще трябва да показват цените и в двете валути. Предвиденият период за това е един месец след като влезе в сила Решението за приемането на еврото и 12 месеца след неговото въвеждане.
Повишена прозрачност и стабилност на имотния пазар
Очаква се приемането на еврото да доведе до по-голяма прозрачност и стабилност на пазара. България ще трябва да се съобрази с разпоредбите и стандартите на еврозоната, които като цяло са по-строги от настоящата рамка. Това може да включва стриктен регулаторен надзор в сектора на недвижимите имоти, което да гарантира по-сигурни и надеждни трансакции както за местните, така и за международните купувачи.
Повишената прозрачност и намаленият риск вероятно ще изградят доверие в българския пазар, насърчавайки повече сделки. Това може да доведе и до по-малко спекулативни инвестиции, тъй като пазарът ще се адаптира към нормативните рамки на еврозоната в областта на недвижимите имоти.
Инфлационен натиск
Въпреки че преходът към еврото може да предложи дългосрочни ползи, има потенциал за краткосрочен инфлационен натиск. Някои експерти се опасяват, че цените на стоките и услугите, включително недвижимите имоти, може да се повишат, когато България се изравни с икономиките на еврозоната. Тази „евро инфлация“ се наблюдава в други страни, които са приели еврото, и се изразява в това продавачите да закръглят цените нагоре по време на валутния преход.
В сектора на недвижимите имоти този инфлационен натиск може да доведе до увеличаване на строителните разходи, по-високи данъци върху имотите и по-скъпи цени на жилищата, особено в по-големите градове. Следователно, купувачите трябва да са подготвени за потенциални скокове на цените в годините преди и след въвеждането на еврото.
Когато говорим за промяна и адаптиране на страната към новата валута, обикновено взимаме за пример съседни държави, които наскоро са „преминали към еврото“. Такъв може да се вземе от Хърватия, която прие еврото на 1 януари 2023 г. За период от близо година и половина в страната също се наблюдават тенденции катo инфлационен натиск, увеличение на цените на жилищата, но и повишен чуждестранен интерес в недвижимите имоти. През юни бе съобщено, че средната нетна месечна заплата в Хърватия бележи ръст от 11,6% спрямо предходната година, но повишението на доходите и изравняването им с европейските заплати със сигурност е процес, който ще отнеме време.
Заключение
Въвеждането на еврото в България неминуемо ще окаже влияние върху пазара на недвижими имоти в страната, като го направи по-конкурентен, прозрачен и интегриран с европейските тенденции, но и потенциално по-скъп, както за купувачите, така и за продавачите през следващите години.
Източници:
Deloitte Property Index 2024
Национален статистически институт, 2024
Проект на Закон за въвеждане на еврото в Република България, https://www.minfin.bg/bg/legislation7/513
Платежен баланс, Приложение Преки инвестиции, Българска народна банка, достъпно на https://www.bnb.bg/bnbweb/groups/public/documents/bnb_download/s_bop_press_a3_bg.pdf
Croatia’s avg net salary increases 11.6% in real terms in June, Seenews, 2024
