Интервю с Камелия Цончева, брокер в агенция за недвижими имоти „Велдикс“
Какво трябва да знаем преди да закупим поземлен имот?
Преди да пристъпим към покупка на поземлен имот е необходимо да проверим дали в него можем да реализираме инвестиционните си намерения. Или казано с други думи – да построим това, което искаме.
В този смисъл, необходимо е да се отчетат следните фактори:
- Уточняване на собствеността на Поземления Имот;
- Извършване на справка за наличие или липса на подземен кадастър (подземни трасета на водопроводна, канализационна, газопреносна, топлопреносна мрежа) и за преминаващи над имота далекопроводи. В гореизброените случаи се изисква учредяване на сервитути, чиято площ отнема от площта на имота;
- При наличие на влязъл в сила Общ Устройствен План за територията на съответната община, е необходимо да се провери дали имотът, който сме избрали, попада в зона, подходяща за построяване на желаната от нас сграда;
- Необходимо е да имаме яснота на какво разстояние от имота се намират съоръжения на експлоатационните дружества с оглед на бъдещо присъединяване;
- Ако за целите на инвестиционните ни намерения е необходим УПИ (Урегулиран Поземлен Имот), а имотът, който искаме да купим, е неурегулиран, трябва да проучим възможностите за неговото урегулиране;
- Строителство е възможно и в неурегулирани поземлени имоти въз основа на ПУП, а при земеделски имоти – след промяна на предназначението им.
Какво представлява урегулиран поземлен имот?
Урегулиран поземлен имот е такъв, за който с ПУП (подробен устройствен план) са определени:
- улични регулационни линии, които определят границата с прилежащата улица (лице на имота);
- вътрешни регулационни линии, които определят границите със съседните имоти (странични и към дъното на имота).
Регулационните линии стават граници на урегулираните поземлени имоти след прилагането на конкретния план.
Урегулираните поземлени имоти имат задължително лице (изход) към улица, към път или по изключение към алея в парк.
С урегулирането на имота се определят също така предназначението му, начинът и характерът на застрояването, линиите на застрояване и др.
Урегулираните поземлени имоти за ниско жилищно застрояване имат минимални изскуеми по закон лице и площ.
Какъв е процесът на урегулиране на един имот?
В случай че възнамеряваме да купим земеделски имот, който впоследствие да превърнем в урегулиран поземлен имот, трябва да имаме предвид следното:
- На какво разстояние е той от съществуващата улична мрежа на населеното място, на територията на чието землище се намира. Възможно е да се окаже, че за нуждите на урегулирането на имота е необходимо да се проектира по-дълга улица. В такива случаи е добре да се прецени дали си заслужава инвестицията.
- Ако местоположението на имота е подходящо, следваща стъпка е задействане на процедура по изваждането му от земеделския фонд.
- Следва изработване на Подробен Устройствен План (ПУП), с който се определят граници и достъп до имота, както и определяне на предназначението му – „отреждане“. То може да бъде за: жилищна сграда, за автосервиз, за офис сграда, за някакво производство и др.
- Ако имотът, който искаме да урегулираме, не е земеделска земя, трябва да обърнем внимание на възможността за осигуряване на достъп до него.
Как може да се разбере какво можем да построим в един имот?
Характерът и начинът на застрояване в даден поземлен имот се определят с влязъл в сила подробен устройствен план. Ако такъв не е изготвен, първоначално за ориентир служи устройствената зона, в която попада имотът. Например, ако ни е необходим за построяване на жилищна сграда (за територията на Столична община), търсим такъв имот, който попада в зони: Ж, Жк, Жг, Жс, Жм, Жв. Устройствените зони са описани в „ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВОТО И ЗАСТРОЯВАНЕТО НА СТОЛИЧНАТА ОБЩИНА“.
Ако имотът се намира на територията на населено място, без влязъл в сила ОУП (Общ устройствен план), тогава неговото предназначение се определя с ПУП (подробен устройствен план).
Главният архитект на общината/района издава виза за проектиране, която представлява копие (извадка) от действащия подробен устройствен план с нанесени линии на застрояване и допустими височини, плътност и интензивност на застрояване.
По този начин имаме яснота колко голяма и с каква височина сграда можем да построим в имота си.
Камелия Цончева е завършила архитектура, а от 3 години е брокер в агенция за недвижими имоти „Велдикс“. Дългогодишният ѝ опит като архитект, включително и като Главен архитект на Община Горна Малина, безспорно ѝ помага в професионалния ѝ път като брокер
