Наличието на двама или повече собственици на един недвижим имот е често срещано явление в България. Това е и един от основните казуси, когато става дума за покупко-продажба на съсобствен имот, особено ако останалите собственици не могат да постигнат консенсус за продажба на своите части.
Какви са правата и задълженията на съсобствениците на имот?
Според чл. 30 от Закона за собствеността, правото на собственост може да принадлежи общо на две или повече лица – държавата, общините и други юридически или физически лица, като всеки съсобственик участва в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си. Това означава, че всеки един от съсобствениците може да ползва общия имот, без да пречи на останалите, но също така е длъжен да участва в разходите по неговата поддръжка според идеалните части, които притежава.
Ако например един апартамент, който се отдава под наем, има двама собственици с равен дял право на собственост, наемът ще се разпределя поравно между двамата, но и разходите по жилището също следва да се делят на две.
Всеки от съсобствениците може да се разпорежда със своя дял от собствеността върху имота, без да изисква съгласието на останалите съсобственици. Включително съсобственикът може да получи право на строеж, при- и надстрояване за своя дял.
Единственият случай, при който съсобственикът е длъжен да получи съгласие от останалите собственици на имота, е когато иска да продаде своя дял.
Как се продава съсобствен имот?
Най-лесният и безпроблемен сценарий е, когато всеки от съсобствениците на общ имот е съгласен продаде своя дял. Тогава всеки получава печалба от продажбата, която съответства на неговия дял. Когато обаче само един от всички съсобственици иска да продаде своя дял от собствеността, той не може да го направи без съгласието на всички останали собственици.
Според чл. 33 от Закона за собствеността, съсобственик може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение. Тези писмени доказателства могат да бъдат под формата на нотариална покана, препоръчано писмо или друг формат, изискващ обратна връзка от останалите титуляри.
При деклариране на невярна информация или в случай, че третото лице купи частта на съсобственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици, заинтересованият съсобственик може да предяви иск и да изкупи тази част при действително уговорените условия. Срокът за подаване на такъв иска е два месеца от продажбата.
Ако съсобственикът не плати дължимата поради изкупуването сума в месечен срок от влизането на решението в сила, това решение се счита обезсилено по право.
Какво се случва, ако съсобствениците не са съгласни да продам моя дял от имота?
Когато съсобствениците не могат да постигнат съгласие относно поддръжката, разноските или продажбата на общ имот, може да се стигне до делба. Тя може да бъде доброволна – с нотариално заверен договор между всички съсобственици – или съдебна – в случай, че собствениците не могат да се разберат помежду си доброволно.
Според чл. 69 от Закона за наследствеността, всеки наследник може да поиска своя дял в натура, доколкото това е възможно. Неравенството на дяловете се изравнява с пари, а имотите, които не могат да се поделят удобно, се изнасят на публична продан.
Има вариант съсобственикът да прехвърли чрез дарение част от собствеността си на трето лице. Така надареното трето лице става съсобственик в общия имот и на него съсобственикът може да продаде законно идеалната част от имота, която притежава.
Източници:
Закон за собствеността, lex.bg
Закон за наследството, lex.bg
