Покупката на имот е сериозно начинание и понякога е обвързано с дългосрочен финансов ангажимент. Точно като покупката на жилище с ипотечен кредит, който е един от най-популярните видове заем за финансиране на недвижимо имущество.
По данни на Национално Сдружение Недвижими Имоти, 2022 г. е била исторически най-добра по отношение на ипотечния бизнес в България. За първите 10 месеца на миналата година банките са отпускали средно по 543 млн. лв. жилищни кредити месечно – това е ръст с 27,5% спрямо същия период на 2021 г. Тенденцията се запазва, като към момента, наред с високата инфлация и високите цени на имотите, съществува и сериозно повишение на средния размер на новите кредити, особено в големите градове.
Ако в тези условия искате да закупите имот с ипотечен кредит, тази статия ще ви даде отговор какви са базовите стъпки и за какво да внимавате в процеса.
Стартирайте с проучване на банките
Преди да се отправите на оглед за имоти, първо проучете условията на поне няколко банки. Целта е да получите предварително одобрение за ипотечен кредит, дори и да нямате конкретно набелязан имот за покупка. Това одобрение ще ви даде отправна точка за параметрите, по които впоследствие да стартирате търсенето на подходящо жилище, както и ще ви спести време и последващи разочарования.
Сравнете предложенията на банките
Когато правите избор между отделните банки и техните предложения, обърнете внимание на няколко основни критерия за сравнение:
- Каква е лихвата?
Проверете дали тя е фиксирана или плаваща. Фиксираната лихва обикновено дава по-голяма сигурност при евентуална нестабилност на пазара, но може да бъде малко по-висока от плаващата. Тя се определя за конкретен срок, най-честo 10 години, като след този период е важно да проучите как ще се промени лихвеният процент.
- Какъв е годишният процент на разходите (ГПР)?
Това е обективен показател, който показва колко ще струва даден кредит от една или друга банка. ГПР е упоменат в условията по кредита. Той изчислява общите разходи по кредита, настоящи или бъдещи изходящи парични потоци (лихви, други преки или косвени разходи, комисиони, възнаграждения от всякакъв вид, в т.ч. тези дължими на посредници за сключване на договора), изразени като годишен процент от размера му.
- Каква ще бъде вноската по кредита?
Проверете ориентировъчно какви ще бъдат месечните вноски по кредита, за да прецените дали ще може да ги погасявате редовно, без това да афектира сериозно другите ви разходи. Съветът на специалистите е да не теглите ипотечен кредит, ако сте на ръба на възможностите си.
- Какви са сроковете?
Обърнете внимание и на срока на кредита. Някои експерти препоръчват да се избира максимален срок за сключване на ипотечен кредит, с цел да се осигури минимална вноска и по-малък риск при моменти на финансова нестабилност за заемополучателя. От друга страна, по-дългият срок на кредита намалява шансовете за неговото разсрочване, ако се наложи.
- Какви са таксите?
Тегленето на ипотечен кредит е придружено от различни такси. Повечето от тях са еднократни (например: такса за обработка на документите, изчисляване на кредитния риск, юридическа такса и други), но има и такива на месечна база, като такса за обслужване на разплащателната сметка и кредита, застраховка „Имот“ и т.н.
- Какви са отстъпките?
Много често банките предлагат различни промоционални условия за теглещите ипотечен кредит, които могат да се индивидуализират спрямо конкретния клиент.
Възможно е предварителното проучване да ви изглежда ненужно и трудоемко, но то е съществено, за да може да се запознаете с различните банкови условия и да вземете възможно най-доброто информирано решение. Не подценявайте тази стъпка.
Получете предварително одобрение за ипотечен кредит
След като сте се спрели на конкретна банкова институция, следващата важна стъпка е да получите предварително одобрение. То се случва въз основа на определени критерии и подадени документи от страна на кредитоискателя.
Сред задължителните условия за отпускате на ипотечен заем са клиентът да е пълнолетен, да работи на постоянен трудов договор и да не е на изпитателен срок. Не по-малко важно изискване е чистата кредитна история, която доказва, че кредитоискателят е изряден платец.
Банката предоставя на потенциалния клиент списък с необходими документи за извършване на предварителното одобрение, като обикновено това са:
- Молба-искане за ипотечен кредит в избраната банка
- Копие от документ за самоличност
- Различни документи за доказване на доход от страна на искащия кредит – например: трудов договор, служебна бележка за доходи за определен срок, годишни данъчни декларации и др.
При подаване на документите се заплаща и такса за тяхната обработка. След няколко дни ще получите отговор от банката. В случай на одобрение от кредитните експерти, добре е да го изискате и писмено, което е своеобразна гаранция, че институцията ще изпълни обещания ангажимент.
Важно е да знаете, че предварителното одобрение няма обвързващ характер за клиента. Това означава, че ако получите по-изгодно предложение за жилищен кредит от друга банка, може спокойно да се възползвате от него.
Окончателно одобрение и подписване на договора за ипотечен кредит
Обикновено тази стъпка е по-лесна, ако вече имате предварително одобрение от банката, в която сте кандидатствали за ипотечен кредит.
На тази стъпка ще получите информация каква ще бъде реално отпуснатата сума от банката, с която да финансирате закупуването на избрания от вас имот.
Преди това обаче банковата институция ще изпрати лицензиран оценител за оглед на имота и изготвяне на експертна оценка, а вие и продавачът трябва да предоставите определени документи за узаконяване на сделката.
Най-често, при закупуване на готово жилище с разрешение за ползване, наборът от документи се състои от:
- Нотариален акт
- Удостоверение за въвеждане в експлоатация
- Удостоверение за данъчна оценка, което се получава от Общината
- Удостоверение за тежести от Агенцията по вписванията
- Скица (схема) на недвижимия имот от АГКК (Агенция по геодезия, картография и кадастър)
След предоставяне на необходимата документация и получаване на експертна оценка, следващата стъпка е окончателното одобрение на ипотечния кредит. От този момент може да подпишете предварителен договор и да изповядате сделката нотариално, при което се учредява и самата ипотека. И двата договора, които подписвате пред нотариус – новият нотариален акт и договорът за ипотечен кредит с представител на банката – трябва да бъдат вписани в Агенцията по вписванията по местонахождение на имота.
Усвояване на кредита
Финалната стъпка в този процес е усвояването на кредита и получаване на владение върху имота. В тази фаза банката превежда на продавача остатъчната сума за покупката на жилището, а имотът се предава във владение на купувача с подписване на приемо-предавателен протокол между страните.
Макар процесът по покупка на жилище с ипотечен кредит да изглежда сложен и трудоемък, реално той може се случи в рамките на месец и малко, при правилна подготовка и липса на непредвидени обстоятелства. В този процес много важна може да бъде ролята на опитния брокер на недвижими имоти, който да съдейства на купувача в различните етапи от сделката.
Ако търсите добър и компетентен имотен брокер, обърнете се към агенция за недвижими имоти „Велдикс“. Очакваме Ви на телефон 0897 22 19 22.
Използвани източници:
Министерство на икономиката и индустрията на Република България, достъпен на https://bit.ly/3JPnqnB
Национално Сдружение Недвижими Имоти, достъпен на https://bit.ly/3nqt2gC
